Нотариусы рассказали, в каких случаях можно оспорить сделку с недвижимостью

Мы используем cookie-файлы. Продолжая пользоваться сайтом, вы принимаете условия Пользовательского соглашения

• Свежий номер
• РГ-Неделя
• Родина
• Приложения
• Союз
• Новости

Подписка на изданиеВластьСВОЭкономикаВ регионахВ миреПроисшествияОбществоСпортКультураОбразованиеНаукаГид-паркДокументыЮрконсультацияМедиаМненияСпецпроекты22.09.2026 14:55ЭкономикаНотариусы рассказали, в каких случаях можно оспорить сделку с недвижимостьюЮлия ГурееваОспаривание сделок и признание их недействительности происходит только через суд. О самых распространенных случаях оспаривания рассказали специалисты Федеральной нотариальной палаты (ФНП).

Оспорить сделку можно по иску одного из участников или третьего лица, чьи права были нарушены. В некоторых случаях соответствующие требования могут предъявить прокуратура, органы опеки и попечительства и другие ведомства, передает «РБК Недвижимость».

Такие судебные споры могут длиться в среднем от года до нескольких лет.

«Если сделка признается недействительной, по общему правилу применяется норма о том, что продавец получает обратно недвижимость, а покупатель — деньги», — уточнили эксперты.

По данным исследования «Аналитика. Бизнес. Право», на которое ссылается ФНП, в 2020-2025 годах в России было оспорено около 30 тысяч типовых сделок с недвижимостью. На договоры дарения пришлось 46% таких случаев, а на договоры купли-продажи — 32%. При этом после введения в 2025 году обязательной нотариальной формы для договоров дарения недвижимости между гражданами число оспариваний таких сделок снизилось более чем на 37%.

Одно из распространенных оснований для признания сделки недействительной — ее мнимый или притворный характер. Такие сделки регулируются статьей 170 Гражданского кодекса и относятся к ничтожным, то есть считаются недействительными с момента заключения.

Мнимая сделка заключается лишь формально: стороны не собираются создавать предусмотренные договором юридические последствия.

«Например, когда, чтобы спрятать имущество от кредиторов или бывшей супруги, человек продает квартиру родственнику, однако фактически никому ее не передает», — пояснили нотариусы.

Притворная сделка — это соглашение, заключаемое с целью прикрыть другую сделку или те же отношения на иных условиях. Пример такой сделки — продажа вместо залога. Если суд признает такую сделку недействительной, стороны должны вернуть полученное (продавец получает обратно недвижимость, покупатель — деньги).

Другая причина оспаривания сделки — введение в существенное заблуждение участника сделки (статья 178 Гражданского кодекса). Здесь речь уже идет об ошибочном представлении о важных составляющих сделки: природе сделки, ее предмете и т.д.

«Например, когда продавец заявляет, будто не понимал, что подписывает договор купли-продажи. Думал, что это договор залога или завещание и при жизни он права собственности на квартиру не лишится», — сказали в ФНП.

Еще одна группа оснований связана со сделками, совершенными под влиянием обмана, насилия, угрозы или тяжелых обстоятельств. Эти случаи регулирует статья 179 Гражданского кодекса.

Сюда же специалисты относят дела с так называемыми ведомыми продавцами, когда дееспособный владелец недвижимости действует под чужим влиянием, заблуждением или давлением мошенников.

«Кейсы с ведомыми продавцами — это отдельная подгруппа дел по основаниям ст. 178 и 179 ГК РФ. В данном случае люди оспаривают сделки, ссылаясь на формирование их воли под воздействием неустановленных третьих лиц, действовавших по мошенническим схемам», — отметили в ФНП.

Отдельную и сложную категорию составляют споры по статье 177 Гражданского кодекса. Она касается случаев, когда человек формально является дееспособным, но в момент заключения сделки не мог понимать значение своих действий или руководить ими. Одной из причин называется болезнь или прием лекарств.

При этом нотариусы предупредили, что в этом случае не всегда добросовестный покупатель сможет вернуть обратно свои деньги.

Большая часть судебных споров также возникает из-за отсутствия обязательного согласия супруга, органа опеки и попечительства или иных законных представителей, а также по причине превышения полномочий или злоупотребления ими при совершении сделки по доверенности (статья 173.1, статья 174 Гражданского кодекса).

«К примеру, согласие супруги/супруга требуется при продаже или покупке совместно нажитого имущества. А согласие органа опеки обязательно при сделках с недвижимостью, которые затрагивают интересы несовершеннолетних», — говорится в публикации.

Отдельная категория — оспаривание сделок с недвижимостью в рамках банкротства. Финансовый управляющий или кредиторы могут потребовать через суд признать недействительным договор купли-продажи, дарения или мены, заключенный должником перед банкротством.

«Нередко банкрот стремится продать имущество ниже рыночной цены. При этом покупатель не всегда действует с ним в сговоре, кто-то просто хочет воспользоваться ситуацией и сэкономить. Такой договор с высокой вероятностью оспорит финансовый управляющий», — заключили в ФНП.

Недвижимостьнедвижимостьнотариусысделки

Получайте свежие новости в сфере инвестиций в нашем телеграм-канале >>