ИнвестДайджест 
Свежий номерРГ-НеделяРодинаТематические приложенияСоюзСвежий номерПодписка на изданиеНедвижимостьЖКХИпотекаДольщикиЗаконодательствоСад и бытТекст:26.11.2025 16:16изменить размер шрифта: 1.0xРосреестр не подтверждает обилие споров о жилье, проданном из-за мошенников
Обилие споров между продавцами и покупателями жилья, пострадавшими от телефонных мошенников, не подтверждают в Росреестре. Случаи есть, но, как заверяет статс-секретарь — замруководителя ведомства Алексей Бутовецкий, их не так много.
Александр Корольков/РГ
В СМИ звучат разные цифры — 3, 7, 10 тысяч пострадавших от телефонных мошенников. Речь идет о случаях, когда человек заявляет, что продал квартиру под влиянием мошенников, и возвращает себе недвижимость. Покупатель, действуя вполне добросовестно, при этом остается и без жилья, и без денег, поскольку продавец сразу же отдал полученную сумму неизвестным, и у него самого этих средств нет. Это сейчас сильно нервирует покупателей вторичного жилья.
«Но кто-то проверял эти цифры на достоверность? Кто-то их подтвердил? На основании каких конкретно данных они озвучиваются?» — рассуждает Бутовецкий.
Ни одно из ведомств, у которых может быть официальная информация о количестве таких случаев (а это судебная система, МВД и Росреестр), этого не подтверждает, подчеркивает он. МВД недавно на мероприятии в Госдуме озвучивало, что существует лишь около сотни подобных дел.
«Мы как регистрирующий орган не подтверждаем даже 10% от того, что говорится. То есть не можем подтвердить даже 300 случаев по стране за последние три года, — говорит Бутовецкий. — Управление Росреестра по Москве (где самая дорогая и самая интересная для мошенников недвижимость) подсчитало, что за последние три года есть 130 дел, где как будто бы участвовали мошенники. И в это число могут входить ситуации как с телефонными мошенниками, так и с «традиционными» (когда подделывают паспорта, доверенности, выдают за хозяина жилья другого человека и пр.). И это очень незначительная доля от общего количества всех сделок с недвижимостью».
Не подтверждают в Росреестре и то, что суды массово встают на сторону продавцов (часто — пожилых людей) и возвращают им квартиры, оставляя покупателей ни с чем. Есть дела, которые рассмотрены как в пользу продавцов, так и в пользу покупателей (когда суд отказал в возврате жилья), говорит Бутовецкий.
Верховный суд на недавнем круглом столе в Госдуме также не подтвердил массовость этой практики. «Есть базовое правило Гражданского кодекса — все равны перед законом и судом. Поэтому не должно быть серьезного крена в пользу одной стороны только потому, что это человек пенсионного возраста, — говорит представитель Росреестра. — А если с другой стороны тоже окажется пенсионер, как тогда решать? В таких спорах нужно руководствоваться законом, а не только «социальным окрасом» ситуации».
Для решения проблемы с обманутыми продавцами и покупателями Росреестр предлагает всего лишь строже соблюдать Гражданский кодекс. Не должно быть возврата недвижимости продавцу, если одновременно нет возврата денег покупателю, считает Бутовецкий.
«В законодательстве ничего менять не нужно, в Гражданском кодексе (ГК) все предусмотрено, есть основания для признания сделок недействительными, если они были под влиянием заблуждения, и двусторонняя реституция, — подчеркивает Бутовецкий. — Не существует никакой односторонней реституции (кроме случаев, когда это невозможно ввиду противоречия основам правопорядка и нравственности), когда вы должны вернуть квартиру, а вам деньги не возвращаются. Более того, в ГК есть норма, что сторона не может требовать исполнения обязательства, если сама не выполняет встречные обязательства».
По его мнению, нужно лишь, чтобы суд при признании сделки недействительной правильно и подробно написал решение и четко определил, как его исполнять. «Мы же регистрирующий орган, и мы видим, что есть отлично написанные решения суда, где суд указывает, как исполнить его решение. Есть много споров по самовольным постройкам, по кадастровому учету — и суд описывает, что нужно такую-то запись погасить, такой-то объект снять с кадастрового учета, за таким-то гражданином что-то зарегистрировать, порядок этих действий и так далее», — говорит замруководителя Росреестра.
Если в квартирных спорах этого не расписано, то судебные приставы могут исполнить решение лишь в части изменения записи в Едином госреестре недвижимости (требуют вновь сделать продавца собственником). «Покупатель говорит: «Подождите, а что с деньгами-то? Ведь реституция должна сработать!» А пристав отвечает: «В судебном решении же ничего не написано. По всей видимости, у продавца денег уже нет, он их передал мошенникам», — приводит пример Бутовецкий.
Сейчас, отмечает он, хотелось бы, чтобы Верховный суд указал судам, как рассматривать подобные споры и как описывать в решениях порядок исполнения реституции. Тогда квартира будет возвращаться продавцу только после возврата им денег. Пока денег нет, недвижимость официально остается у покупателя.
При этом в Росреестре считают, что в законодательстве можно усовершенствовать порядок обращения продавца с деньгами после сделки. Может сработать предлагаемый многими «период охлаждения» — когда продавец получает деньги не сразу, а через несколько дней после сделки. С этой же целью можно ввести увеличенный срок регистрации. За этот период человек может уже прийти в себя и понять, что его ведут мошенники. Можно ввести требование о том, что, если участник сделки — пенсионер, то факт продажи квартиры должно подтвердить его доверенное лицо (например, кто-то из детей).
Покупателям сейчас можно посоветовать проводить сделки через нотариуса — если состояние продавца оценивает незаинтересованное третье лицо, то есть нотариус, это дает большую защиту сделки, отмечает Бутовецкий. Кроме того, нужно более подробно описывать последствия возможной продажи жилья под воздействием мошенников в договоре купли-продажи. Не ограничиваться стандартной фразой о гарантиях продавца, что сделка заключается не на кабальных условиях и не под влиянием третьих лиц. Если же дело дошло до суда, то нужно просить суд определить детальный порядок исполнения решения о реституции.
Если же продавец жилья сам ведет себя недобросовестно, то он должен лишаться предусмотренных законом механизмов защиты. Это следует из общих положений ГК о том, что нельзя извлекать выгоду из недобросовестного поведения, подчеркивает Бутовецкий. Так, в СМИ сообщается о случаях, когда жертвы мошенников в общем и не жертвы — они, ссылаясь на мошенников, забирают деньги себе, а иногда пытаются таким образом «продать» свое жилье даже по несколько раз.
Действующее законодательство действительно уже предусматривает понятный механизм разрешения подобных споров, согласен адвокат Олег Понтюшов: если сделка признана недействительной по статье 178 ГК («Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения»), то применяется двусторонняя реституция. Квартира возвращается продавцу, а покупатель получает обратно деньги.
«Возврат денежных средств осуществляет именно продавец, потому что стороны обязаны вернуть друг другу исполненное по договору. После этого продавец вправе взыскать утраченные деньги с мошенников в рамках уголовного дела или через гражданский иск», — говорит юрист.
Результат в подобных спорах зависит прежде всего от корректного и последовательного применения статьи Гражданского кодекса. Единственное исключение из такого порядка: продавец может не возвращать деньги, если докажет, что покупатель заранее знал о его заблуждении и пользовался этим, добавляет Понтюшов. «На практике проблемы возникают не из-за недостатков закона, а из-за того, что ключевые обстоятельства иногда остаются без оценки. Это видно в ряде резонансных дел, включая широко обсуждавшуюся историю с Ларисой Долиной, где вопрос о том, был ли покупатель осведомлен о заблуждении продавца, фактически не был исследован», — говорит он.
«Одно из громких дел о возврате жилья на прошлой неделе было отменено Вторым кассационным судом. Стоит надеяться, что этот перелом изменит положение вещей и сведет проблему на нет», — говорит адвокат Владимир Шалаев.
Экономика15:39Экономика13:10